投資の発想法

資産泡立つ！）住宅市場の高騰は何のシグナルなのか？　その2）

2021年12月1日

こんにちは。
投資信託クリニックの カン・チュンド です。

昨日の続きです。
2007年当時のアメリカでいったい何が起こっていたのか？

住宅価格が高騰し、
賃料粗利回りが2％台になっても、
住宅購入が正当化されるということが起こりました。

たとえばこんなセールストーク。

 

 

そう、当時は
エクイティ（含み益）という言葉が盛んに使われていたのです。

 

 

所有している物件（不動産）の
現在の「評価額」から住宅ローンの「残高」を引いた金額が『含み益』。

当然の話ですが、
不動産価格が上昇すればするほど、
エクイティは大きくなります。

 

 

いわゆる『ホームエクイティローン』です。

 

 

そして・・
もしも、ですよ、

これから2022年にかけて、
先進各国の住宅市場で
この「エクイティローン」なるものが脚光を浴びるようなことがあれば・・

それは、

『いつか来た道』です。

 

わたしは日経新聞の連載記事『マンション続く宴（2）』の中で気になる記述を見つけました。

バス便の新築マンションでも人気が出ているという事実です。

 

 

明らかにカネ余りと異常に低い金利と、銀行融資のゆるさが「住宅価格」を押し上げています。

 

 

ところがよーく考えてみますと、

自ら居住する『住宅資産』は
株式や投資信託やコモディティ等と比べると、

いくら『含み益』が膨らんでいても、それは売却して利益を実現するということが（基本）ありません。

 

 

 

住宅価格が一度「上昇」のトレンドに入ると、
なかなか覆られないのは、

 

 

・その結果、供給が細る・・

・需要は増える

・価格がさらに上昇・・という循環が続きます。

おそらく上記は、今世界中の『住宅市場』で起こっていることなのでしょう。

 

 

 

 

続いて日経新聞
『頭金ゼロ、変わる住宅ローン　銀行も個人もリスク蓄積』より引用してみましょう。

 

三井住友信託銀行と三井住友トラスト・資産のミライ研究所が6月に発表した調査では、頭金ゼロと答えた人が全世代で27%いた。住宅購入者の7割を占める30代に限ると、頭金ゼロが38%、頭金1割が29%だった。

 

頭金なしでリスク資産を購入するとは、
信用（クレジット）の膨張そのものでしょう。

無意識の『楽観』が住宅市場にも静かに広がっているのです。

 

 

 

 

わたしはこのバブル的状況は
遠からず転機を迎えると考えます（要因はふたつです。）

 

 

本日（12月1日）
マーケットアナリストの豊島逸夫さんのツイートをご覧ください。

 

パウエル サプライズ。市場はオミクロン不安だが、量的緩和縮小を加速させ2～3ヶ月早めで終了する。オミクロン悪化すればサプライチェーン混乱、人手不足でコストアップのインフレ亢進するとの見解。次の段階の利上げも早まりそう。インフレは一時的と語ってきたが、この単語はもう使わないと明言。

— 豊島逸夫 (@jefftoshima) November 30, 2021

 

米国では金利引き上げに向けより明確な『意思表示』が為された模様です。

 

 

 

コロナ禍の長期化で
住宅ローンの返済遅延などが社会問題化すれば、
金融機関はローンに対して慎重な姿勢に転換せざるをえません。

 

つまり「金利上昇」と「ローンの引き締め」が起こることで、住宅市場のバブルも終焉に向かうのではないでしょうか。

歴史は繰り返す・・。

資産価格は万事すべからく、沸騰と焦燥を交互に演じるものなのです。

 

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