投資信託あれこれ

投資信託の「フクロ」に不動産が入るようになって19年が経ちました

2020年10月10日


こんにちは。
投資信託クリニックの カン・チュンド です。

実物不動産は文字通り「大きな資産」です。

ワンルームマンションなら
何とか自分で買えそうな気がしますが、

一棟マンションとか、
多機能オフィスビルとか、
ショッピングモールとか、

とても買える代物ではないと感じます。

また、それらが、
投資信託という名の「フクロ」に実際『入る』なんてなかなか想像が出来ません。




実物不動産を、あなたが個人で買おうとすると、

1.単価が高く、
2.切り売りや、積み立てで少しずつ購入することが出来ず、
3.国地域、通貨の分散が出来ず、
4.売り買いのしやすさ(=流動性)が低くなってしまいます。


3.に関していえば、
実際、実物の不動産は世界中に存在するのに、

法律あるいは税制の違い、制限によって、
ほとんどの個人投資家は
自国の不動産に限って購入している」実態があります。


結局、5000万円程度の資産では
(実物不動産を含んでしまうと、)
「高度な分散ポートフォリオ」を作るのが難しくなってしまうのです。


そんな難題にひとつのアンサーを与えてくれたのが、
不動産投資信託』です。
REIT(リート)と呼ばれます。

今から19年前の2001年9月、
日本初のREITとして上場を果たしたのが
ジャパンリアルエステイト投資法人」でした。

このREITは2020年4月20日現在、

・73の物件(オフィスビル)を保有。
・全ビルの平均築年数は18年です。
(73の物件のうち 78%が東京23区に集中。)

 



 

「ひとつのREITが73のビルを保有するとは?」

仮に1つのオフィスビルで20の企業が
賃借しているとすると、

貸している相手方(企業)が 73 × 20 で、
「1460社もあるよ」ということ。

(これは?
『家賃収入』の発生源が高度に分散されている、ということに他なりません)

スゴイですね。

このREITが、
1口 535,000円で買えます(10月9日終値)


〇 REITは正確に云うと、
株式市場に「上場している」不動産投資信託のこと。

「カンさん。それってインデックス型のファンド?
それともアクティブ型のファンド?」

〇 えー、
東京証券取引所に上場する62本のREITは
すべて「アクティブ型」の不動産投資信託です。


(商業施設型、レジデンス型、ヘルスケア型など、
さまざまな「用途」のREITがあります)


REITは市場に上場しているため、
毎日毎日「価格(1口あたり)」が付きます。
いつでも『時価』で売り買いできる安心感がありますね。

(でも、時に価格は大きく変動します)


わたしは62本の中から、
このREITを選びましょう!なんてぜんぜん思いません。

「でもカンさん。REITの分配金って
個別株のそれより高めなんだよ!」


はい、知ってます(笑)


でも(そもそも)現役世代のあなたは、
別に今「分配金」が要るわけではないですよね?


それよりも、62個あるREIT全部を、
投資信託の『フクロ』に入れてしまったほうが良くないですか?


それが・・『J-REITインデックスファンド』です。

ちょっと想像してみてください。


控えめに、
一つひとつのREITが40くらいの不動産物件を保有し、
一つひとつの不動産に20の企業が賃借しているとすると、

『J-REITインデックスファンド』を保有することで、
あなたはいったい何社の企業に
賃貸することになるかというと?


62本 × 40 × 20 = 延べ 49600社 です。

スゴイですね。


 

しかも、不思議なことに、
J-REITインデックスファンド』になると、
1口 40万円とか50万円ではなく、

毎月100円や1000円から、
自動つみたて投資が出来ます。
(ほんらいアクティブ型である不動産投資信託を、インデックス型のファンドに転化させたわけです。)


さらに、

「ワタシは長期投資派なので、
分配金なんて別にもらわなくて、
それをそのまま再投資して欲しいくらいです。」


という要望にも、自然、応えてくれます。

たとえば、
<購入・換金手数料なし>ニッセイJリートインデックスファンド」は

2013年の運用開始以来、
一度も『分配金』を出していません。

当ファンドが抱える62本のREITは
『分配金』をせっせと出していますが、

それらはすべて「インデックスファンド内」で
再投資されるわけです。

<こちらのほうが合理的だと思いませんか?>

 

さらにさらに、
あなたが望めば、
不動産の用途分散だけでなく、『国・地域の分散』『通貨の分散』も可能です。

 

すなわち、
(日本以外の)先進国、新興国の国々に跨る「グローバルREIT」という投資対象です。

<購入・換金手数料なし>ニッセイグローバルリートインデックスファンド」も同じく、
2013年の運用開始以来、一度も分配金を出していません。

当該ファンドは、
世界のさまざまな地域のREIT「316個」を保有するインデックスファンドであり、

「用途」の分散はさらに多様でオフィスビル、商業施設、
物流倉庫、携帯電話基地局、ヘルスケア施設、賃貸住宅型、データセンター、ホテル・リゾート施設など不動産のカタチは多岐にわたります。

 

控えめに、
一つひとつのREITが40くらいの不動産物件を保有し、
ひとつの不動産に20の企業が賃借しているとすると、

『グローバルREITインデックスファンド』を保有することで、
あなたはいったい何社の企業に賃貸することになるのか?


316本 × 40 × 20 = 延べ 252,800社 です。

スゴイですね。

不動産という資産も、
投資信託の『メリット』= 分散を享受できる時代なのです。

(追記)
実物不動産の難点をもうひとつ。

不動産の用途(業態)は実にさまざまあるのに、
個人が不動産を買うとなると実質「居住用」の不動産に限られるというのは明らかにデメリットでしょう。

 


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