投資信託あれこれ

投資信託の「フクロ」に不動産が入るようになって19年が経ちました

2020年10月10日

こんにちは。
投資信託クリニックの カン・チュンド です。

実物不動産は文字通り「大きな資産」です。

ワンルームマンションなら
何とか自分で買えそうな気がしますが、

一棟マンションとか、
多機能オフィスビルとか、
ショッピングモールとか、

とても買える代物ではないと感じます。

また、それらが、
投資信託という名の「フクロ」に実際『入る』なんてなかなか想像が出来ません。

実物不動産を、あなたが個人で買おうとすると、

３．に関していえば、
実際、実物の不動産は世界中に存在するのに、

法律あるいは税制の違い、制限によって、
「ほとんどの個人投資家は
自国の不動産に限って購入している」実態があります。


結局、5000万円程度の資産では
（実物不動産を含んでしまうと、）
「高度な分散ポートフォリオ」を作るのが難しくなってしまうのです。


そんな難題にひとつのアンサーを与えてくれたのが、
『不動産投資信託』です。
REIT（リート）と呼ばれます。

今から19年前の2001年9月、
日本初のREITとして上場を果たしたのが
「ジャパンリアルエステイト投資法人」でした。

このREITは2020年4月20日現在、

・73の物件（オフィスビル）を保有。
・全ビルの平均築年数は18年です。
（73の物件のうち 78％が東京23区に集中。）

 

 

「ひとつのREITが73のビルを保有するとは？」

仮に1つのオフィスビルで20の企業が
賃借しているとすると、

貸している相手方（企業）が 73 × 20 で、
「1460社もあるよ」ということ。

（これは？
『家賃収入』の発生源が高度に分散されている、ということに他なりません）

スゴイですね。

このREITが、
1口 535,000円で買えます（10月9日終値）

（商業施設型、レジデンス型、ヘルスケア型など、
さまざまな「用途」のREITがあります）


REITは市場に上場しているため、
毎日毎日「価格（1口あたり）」が付きます。
いつでも『時価』で売り買いできる安心感がありますね。

（でも、時に価格は大きく変動します）


わたしは62本の中から、
このREITを選びましょう！なんてぜんぜん思いません。

はい、知ってます（笑）


でも（そもそも）現役世代のあなたは、
別に今「分配金」が要るわけではないですよね？

それが・・『J-REITインデックスファンド』です。

ちょっと想像してみてください。


控えめに、
一つひとつのREITが40くらいの不動産物件を保有し、
一つひとつの不動産に20の企業が賃借しているとすると、

62本 × 40 × 20 ＝ 延べ 49600社 です。

スゴイですね。

 

しかも、不思議なことに、
『J-REITインデックスファンド』になると、
1口 40万円とか50万円ではなく、

毎月100円や1000円から、
自動つみたて投資が出来ます。
（ほんらいアクティブ型である不動産投資信託を、インデックス型のファンドに転化させたわけです。）


さらに、

という要望にも、自然、応えてくれます。

たとえば、
「＜購入・換金手数料なし＞ニッセイJリートインデックスファンド」は

2013年の運用開始以来、
一度も『分配金』を出していません。

当ファンドが抱える62本のREITは
『分配金』をせっせと出していますが、

それらはすべて「インデックスファンド内」で
再投資されるわけです。

＜こちらのほうが合理的だと思いませんか？＞

 

 

すなわち、
（日本以外の）先進国、新興国の国々に跨る「グローバルREIT」という投資対象です。

「＜購入・換金手数料なし＞ニッセイグローバルリートインデックスファンド」も同じく、
2013年の運用開始以来、一度も分配金を出していません。

当該ファンドは、
世界のさまざまな地域のREIT「316個」を保有するインデックスファンドであり、

「用途」の分散はさらに多様でオフィスビル、商業施設、
物流倉庫、携帯電話基地局、ヘルスケア施設、賃貸住宅型、データセンター、ホテル・リゾート施設など不動産のカタチは多岐にわたります。

 

316本 × 40 × 20 ＝ 延べ 252,800社 です。

スゴイですね。

不動産という資産も、
投資信託の『メリット』＝ 分散を享受できる時代なのです。

（追記）
実物不動産の難点をもうひとつ。

不動産の用途（業態）は実にさまざまあるのに、
個人が不動産を買うとなると実質「居住用」の不動産に限られるというのは明らかにデメリットでしょう。

 

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